Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Nasıl Kullanılır? (2025 Güncel Rehber)

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Nasıl Kullanılır? (2025 Güncel Rehber)

İÇİNDEKİLER

• Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

• Şufa (Önalım) Hakkı Ne İşe Yarar?

• Şufa Hakkı Türleri Nelerdir?

• Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

• Şufa Hakkı Şartları Nelerdir?

• Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

• Şufa Davası Süreci ve Mahkemeye Başvuru

• Şufa (Önalım) Hakkı ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, bir taşınmaz üzerindeki payın üçüncü bir kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan yasal bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732–735. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkilerinde mevcut paydaşların birlikte hareket etmesini, taşınmazın parçalara ayrılmasını önlemeyi ve ortaklık yapısını korumayı hedefler.

Şufa (Önalım) Hakkı Ne İşe Yarar?

Şufa hakkı sayesinde, taşınmazın bir bölümünün üçüncü kişilere satılması durumunda diğer paydaşlar bu satışa müdahale ederek alıcının yerine geçebilir. Bu, ortaklık yapısını istenmeyen kişilere karşı korumaya ve taşınmazın değerinin düşmesini önlemeye hizmet eder. Ayrıca;

• Mülkiyetin bölünmesini önler.

• Yatırımcıların veya aile üyelerinin taşınmaz üzerinde kontrolünü sürdürmesini sağlar.

• Bilinmeyen veya güvenilmeyen kişilerin paydaş olmasının önüne geçer.

Şufa Hakkı Türleri Nelerdir?

1. Yasal Şufa Hakkı: Türk Medeni Kanunu'ndan doğar ve yalnızca paylı mülkiyet durumunda söz konusudur.

2. Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı: Tarafların kendi aralarında yaptığı anlaşmalardan kaynaklanır ve taşınır veya taşınmaz mallar için geçerlidir. Tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkı, yenilik doğuran bir dava yoluyla kullanılır. Paydaşlardan biri taşınmaz üzerindeki payını sattığında, diğer paydaşlar:

1. Satışı noter kanalıyla öğrenir.

2. Bu bildirimi aldığı tarihten itibaren en geç 3 ay içinde ve her hâlükârda en geç 2 yıl içinde şufa davası açmak zorundadır.

3. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

4. Dava sonucunda mahkeme, satışı iptal ederek davacının satış bedelini ödemesi koşuluyla payı edinmesine hükmedebilir.

Şufa Hakkı Şartları Nelerdir?

• Paylı mülkiyet bulunmalıdır.

• Satış gerçek bir üçüncü kişiye yapılmalıdır.

• Satış noter kanalıyla diğer paydaşlara bildirilmeli, bildirim yapılmazsa 2 yıl süresi işler.

• Satış bağış, trampa veya cebri icra yoluyla değil, gerçek bir satış olmalıdır.

Sözleşmeden doğan şufa hakkı için:

• Geçerli bir sözleşme yapılmalı,

• Tapuya şerh düşülmeli (aksi halde üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez),

• Hakkın kullanımı yine dava yoluyla gerçekleşmelidir.

Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

• Bağış, trampa, miras yoluyla intikal gibi işlemlerde,

• Payın şirkete sermaye olarak konması hâlinde,

• Kat mülkiyetli taşınmazlarda bağımsız bölüm satışı yapıldığında,

• Hissedarların birbirine yaptığı satışlarda,

• Payın cebri icra yoluyla satılması durumunda,

• Tüm paydaşların birlikte üçüncü kişiye satış yapması durumunda,

• Fiili taksim yapılan taşınmazlarda,

• Şufa hakkından resmen feragat edilmişse.

Şufa Davası Süreci Nasıl İşler?

1. Bildirim Yapılması: Alıcı veya satıcı noter yoluyla diğer paydaşlara satışı bildirir.

2. Süre Başlar: Bildirimin alındığı tarihten itibaren 3 ay içinde dava açılır.

3. Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi.

4. Davalı: Satışı gerçekleştiren kişi değil, taşınmazı satın alan üçüncü kişi olur.

5. Karar: Mahkeme, davayı haklı bulursa payı davacıya devreder.

Şufa (Önalım) Hakkı ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular

✔️ Şufa Davası Ne Kadar Sürede Açılmalıdır?

Noter bildirimi yapıldıysa 3 ay, bildirim yapılmadıysa 2 yıl içinde dava açılmalıdır.

✔️ Şufa Hakkı Tüm Hissedarlarca Birlikte mi Kullanılır?

Hayır. Şufa hakkını sadece bir paydaş bile kendi başına kullanabilir. Toplu dava açmak zorunlu değildir.

✔️ Satıcıya Dava Açılabilir mi?

Hayır. Şufa davası yalnızca taşınmazı satın alan kişiye açılır. Satıcı taraf olarak gösterilemez.

✔️ Şufa Hakkından Nasıl Feragat Edilir?

Noter kanalıyla yapılan feragat işlemi tapuda şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da geçerli olur.

✔️ Şufa Davası Masraflarını Kim Öder?

Genel kural, davayı kaybeden taraf masrafları öder. Ancak davalı davayı hemen kabul ederse masraflardan muaf tutulabilir.

✔️ Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Satış sözleşmesine şufa hakkından feragat maddesi eklenmesi, ya da hisselerin tamamının ortaklara satılması ile önlenebilir.

Şufa hakkı, özellikle hisseli tapulu taşınmazlarda paydaşların mülkiyet üzerindeki dengeyi koruması açısından hayati öneme sahip bir haktır. Bu hakkın nasıl kullanılacağı, hangi durumlarda geçerli olduğu ve dava süreci, dikkatle takip edilmesi gereken detaylar barındırır. Pay sahiplerinin bu haklarını doğru zamanda ve doğru prosedürlerle kullanmaları, gelecekte karşılaşabilecekleri mülkiyet sorunlarını önlemelerine yardımcı olur.

Not: Şufa hakkı karmaşık bir süreç içerebildiğinden, işlem öncesinde bir avukata danışmanız önerilir.